L’état des lieux décrit le logement loué. C’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire que le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire. Il est établi par écrit par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par le bailleur ou son représentant mandaté et le locataire. Le locataire peut faire compléter l’état des lieux pour ce qui concerne le système de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. En l’absence d’état des lieux la partie qui fait obstacle à son établissement ne peut se prévaloir de la présomption de bon état.

• Si le bailleur refuse ou omet d’établir un état des lieux, il devra prouver que les dégradations qu’il invoque en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
• Si le locataire fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en bon état.

• A quoi servent l'état des lieux entrant en début de bail et l'état des lieux sortant en fin de bail ?

C'est la comparaison de deux états des lieux, entrant et sortant, établie au début et à la fin du bail qui permet de déterminer quelles sont les réparations incombant au propriétaire ou au locataire. Le propriétaire peut retenir le montant de ces réparations sur le dépôt de garantie. L'état des lieux est rédigé contradictoirement en présence du preneur et du bailleur. Cela lui confère une valeur juridique de preuve. Il doit être dressé dans de bonnes conditions d'éclairage et rédigé en termes précis après une inspection du local et de ses équipements.

Ne pas oublier de relever les compteurs d'eau et autres, d'inscrire la date de remise des clefs et d'en demander un double

• État des lieux entrant

Le locataire peut :

• émettre des réserves sur l'état des lieux entrant s'il y a défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou de l'électricité ;
• signaler au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, un défaut important non consigné sur l'état des lieux quelques jours après son arrivée ;
• demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.

• Etat des lieux sortant

Certains bailleurs ont institué un pré-état des lieux sortant pour préparer l'état des lieux définitif incitant le locataire à effectuer les réparations locatives. Il doit être rédigé dans un bref délai. Un état des lieux dressé trois mois après le départ du locataire a perdu toute force probante.

• Quelles sont les conséquences de l'absence d'état des lieux ?

La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux doit être rédigé contradictoirement par les parties et joint au contrat. Pourtant, ne précisant pas que son absence invalide le bail, elle ne le rend pas réellement obligatoire et prévoit même l'éventualité de son absence. En cas d'absence d'état des lieux, certaines règles s'imposent et sont différentes selon qu'il s'agit de l'état des lieux d'entrée ou de sortie du locataire.

• L'état des lieux d'entrée du locataire

Dans le cas de l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption lui est défavorable : il devra restituer en bon état un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi.

Il existe deux possibilités d'écarter cette présomption de bon état :

• le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies ou témoignages qui seront soumis à l'appréciation du juge
• le propriétaire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (par exemple, en cas de mise en demeure envoyée par le locataire sans que le propriétaire n'ait donné suite). Dans ce cas, la charge de la preuve est inversée et c'est au propriétaire de démontrer qu'il avait délivré un logement en bon état d'usage et de réparation.

• L'état des lieux de sortie du locataire

L'hypothèse où l'état des lieux n'est pas dressé au moment du départ du locataire sera cette fois préjudiciable au propriétaire, car il ne pourra pas établir l'état du logement présumé rendu en bon état des réparations locatives. Il aura alors toutes les difficultés à prouver que les éventuelles dégradations sont imputables au locataire.